هل يحق للمالك طرد المستأجر إذا اشترى جزءا من العقار؟
هل شراء المستأجر حصة في العقار الذي يسكن فيه يمنحه حق البقاء بالشقة دون دفع الإيجار؟ وهل يحق للمالك مطالبته بإخلاء العين المؤجرة؟ وماذا يحدث إذا طالبه بسداد قيمة الإيجار كاملة رغم امتلاكه جزءًا من العقار؟ تساؤلات تثير خلافات بين الملاك والمستأجرين، خاصة في العقارات المملوكة لأكثر من شخص على الشيوع، وهو ما تناولته مبادئ قضائية لمحكمة النقض، بشأن استمرار عقود الإيجار وحالات انتهائها باتحاد الذمة.
هل ينتهي عقد الإيجار إذا اشترى المستأجر جزءًا من العقار؟
أرست محكمة النقض مبدأً قضائيًا يقضي بأن شراء المستأجر حصة شائعة في العقار لا يؤدي تلقائيًا إلى انتهاء عقد الإيجار، إذ يشترط لانتهاء العلاقة الإيجارية باتحاد الذمة أن يشمل الشراء كامل العين المؤجرة، بما يجمع صفتي المؤجر والمستأجر في شخص واحد بالنسبة للعقد ذاته.
أما إذا اشترى المستأجر حصة شائعة فقط، فيظل عقد الإيجار قائمًا ونافذًا بشروطه، مع مراعاة حقوق باقي الشركاء في العقار.
هل يلتزم المستأجر بسداد الإيجار كاملًا بعد شراء حصة من العقار؟
الأصل أن المستأجر يظل ملتزمًا بعقد الإيجار، إلا أن امتلاكه حصة شائعة قد يمنحه حقًا في نصيب من الأجرة يتناسب مع حصته، سواء بالحصول عليه ممن له حق إدارة العقار أو خصمه من الأجرة وفقًا للمركز القانوني والاتفاقات القائمة.
متى يكون إنذار المستأجر بسداد الإيجار باطلًا؟
إذا تضمن التكليف بالوفاء مطالبة المستأجر بمبالغ تزيد على الأجرة المستحقة فعليًا، دون مراعاة ما ثبت قانونًا من مبالغ أو حقوق واجبة الخصم، فقد يترتب على ذلك بطلان التكليف. ويُعد التكليف الصحيح بالوفاء شرطًا أساسيًا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخر في سداد الأجرة، في الحالات التي يتطلب فيها القانون توجيهه.
هل يؤدي بطلان التكليف إلى رفض دعوى الإخلاء؟
استقر قضاء النقض على أن بطلان التكليف بالوفاء في دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة يترتب عليه عدم قبول الدعوى، وأن المسألة تتعلق بالنظام العام، بما يجيز للمحكمة التصدي لها وفقًا للضوابط القانونية.
ماذا يفعل المستأجر إذا اشترى حصة في العقار؟
ينبغي الاحتفاظ بعقد البيع والمستندات المثبتة لنسبة الملكية، إلى جانب عقد الإيجار وإيصالات السداد، مع مراجعة قيمة الأجرة المستحقة والحقوق الناشئة عن شراء الحصة قبل الامتناع عن سداد أي مبلغ.
فشراء المستأجر جزءًا من العقار لا يمنحه إعفاءً تلقائيًا من الإيجار، ولا ينهي عقده بمجرد الشراء، كما أن حق المالك في المطالبة بالإخلاء يظل مرتبطًا بتوافر أسبابه القانونية وصحة الإجراءات المتخذة.